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부동산 구매절차

송금(해외)절차

• 1. 개요

  외국환 거래법의 개정에 의하여, 2023년 7월부터 별도의 증빙 필요없이 거래외국환은행을 지정하는 경우 연간 해외 송금 한도를 10만 달러(약 1억3천만원)까지 송금할 수 있다.
  하지만, 부동산 구매를 위해서는 위의 10만 달러를 초과하여 송금할 일이 발생할 수 있기 때문에, 이에 따른 해외 송금 절차를 알아 둘 필요가 있다.

• 2. 방법

  해외 송금 방법은 크게 2가지로 나뉜다.

  1) 시중 은행을 통해서 보내는 방법 2) 한국은행에서 대외지급수단매매 신고 후 송금

  위의 방법 중에 자신이 세법상 ‘거주자’ 인지 ‘비거주자’ 인지에 따라 방법이 달라진다.
  세법상의 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 의미하며, 대한민국 세법상의 비거주자는 아래와 같다.

  ※ 비거주자의 조건
  1) 외국에서 영업활동에 종사하고 있는 자.
  2) 외국에 있는 국제기구에서 근무하고 있는 자.
  3) 2년 이상 외국에 체재하고 있는 자.
  4) 해외에서 어떤 형식으로든 근로계약을 맺은 상태인 자.

• 2. 거주자: 시중은행을 통한 해외 부동산 구매 신고

  1) 해외 부동산 매매계약 확정 전, 취득 예정 금액의 10%이내 (최대 20만 달러)에 대해 외국환 은행에 예비신고를 거쳐야 해외로 송금을 할 수 있다.
  이후, 은행에 정식신고를 거쳐 수리되면 부동산 취득 대금을 송금하고 3개월 이내에 해외 부동산 취득 보고서를 외국환은행에 제출하여야 한다. 하지만, 신고 수리일 기준 매2년마다 해당연도의 부동산등기부등본 또는 재산세납부영수증 제출을 통해 사후보고를 지속적으로 외국환은행에 하여야 한다.
  만약, 해외 부동산을 처분하게 되면 처분 후 3개월 이내에 부동산 매매계약서 등 매각대금을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.

  2) 위에서 말한 바와 같이 거주자라면 시중은행을 가서 해외 부동산 구매 신고를 해야 하는데, 이는 내국인의 해외 부동산 취득을 위한 하나의 절차이며, 이와 같은 신고를 총 2번 해야 한다.
  첫번째, 부동산 계약을 위한 계약금 송금을 위한 예비신고, 두번째로 나머지 잔금을 보낼 때의 취득신고. 그렇기 때문에, 절대로 계약을 먼저 하고 와서 신고를 해서는 안 된다.

  ※ 일본에 주택을 사기 위해 일본에 가서 계약금을 내고 계약을 하고 은행에 신고 절차를 하면 은행에서 절차상 위반으로 처리를 거절하게 되는 것이다.
  하지만, 부동산 매매계약이 아닌 임대차계약에서 1만 달러(1,337만원)미만의 보증금을 지불한 경우, 신고 의무는 없다.

• 3. 비거주자: 한국은행에 대외지금수단매매 신고

  비거주자의 한국은행에 제출하여야 하는 준비 서류
  1) 한국은행 양식 신고서 2부
  2) 자유형식의 사유서
  (특별한 양식은 없으며 A4 용지 1매 내외의 분량으로 해당 신청 사유를 정확하고 상세하게 기재)
  3) 신고인 및 거래상대방의 실체 확인서류
  (개인: 신분증 사본, 개인사업자: 사업자등록증, 대표자 신분증 사본, 법인: 법인등기부등본, 법인인감증명서)
  4)신고인이 비거주자임을 증빙하는 서류: 출입국사실증명서(동사무소 통해서 취득) 또는 재직증명서
  5) 체납여부 및 신용불량여부 확인: 납세증명서(세무서) 지방세납세증명(동사무소), 신용정보조회(은행)
  6) 에금잔액증명서 또는 통장 사본
  7) 재원 증빙서류: 소득금액증명서(세무서 발행), 소득신고서(근로소득원천징수영수증 등), 부동산등기부등본 및 매매계약서 또는 관할 세무서 발행 부동산매각자금확인서(부동산 매매　시), 부동산등기부등본 및 임대차계약서(부동산 임대차시), 부동산등기부등본 및 은행대출계약서(본인명의 부동산 담보대출시), 보증계약서 등
  8) 서약서

국내 시중은행에서 일본내 한국 시중은행으로 송금

• 1. 개요

  국내 시중은행에서 일본내 한국 시중은행으로 송금을 하고, 지불수수료가 수취인 부담을 한다고 가정할 경우, 엔 환산 기준으로 300만엔 이하와 300만엔 초과로 나뉘어진다.

• 2. 송금 이후의 수수료 산정 방식

  (송금액이)300만엔 이하일 경우
  a) 수취은행에 지불하는 취급수수료: 1,000엔
  +
  b) 환전수수료: 1,500엔
  = 2,500엔

  (송금액이)300만엔 초과일 경우
  a) 수취은행에 지불하는 취급수수료:1,000엔
  +
  b) 환전수수료: 금액X0.05%의 합계

일본 은행 대출

• 1. 일본내 한국 시중은행
• 2. 대출한도

  물건의 감정평가액의 60%정도

• 3. 대출금리

  기준 1.800% 전후

• 4. 대출기간

  신규 계약 시 5년 상한으로 계약서 작성, 매1~2년마다 갱신(최장 20년~30년)

  ※ 1)보증회사를 통한 대출: 나이스 커버(セソンファンデクス、新生インベストメント)상품을 사용．
  2)이율:3.00%~8.00%
  3)한도액:2억엔, 최장20년까지 대출 가능, 보증인 필요 없음.
  4)보증료는 이자율에 포함되어 있음.

• 5. 주요 대출대상

  일본법인

• 6. 발생 제반비용

  (융자 실행 전 지불 내역)
  ①사무 취급 수수료(1.5%)세금포함 하면 1.65%-별도
  ②부동산 사전 사정료(탁상 감정료)20만엔정도-별도 지불
  ③계약금(부동산 사전 사정으로 알게 된 매매가액의 5~10%)
  ④중도금(경우에 따라 지불을 안 할 수 있음)
  ⑤인지세:6만엔(매매가 5천만엔~1억엔 사이의 경우)

  (융자 실행 당일 지불내역:대출 금액에서 차감)
  ⑥근저당권 설정 수수료:채권최고액의 0.004%+(사법서사(법무사)보수료:4만엔정도)
  ⑦부동산 본 감정 사정료:40만엔 정도
  ⑧매매 잔금

• 7. 변제방법

  ①원금균등상환방식 ②원리금균등상환방식 ③일괄변제

• 8. 중도상환 수수료(기한 전 변제 수수료)

  ①융자금의 잔존기간 2년 이상일 경우: 융자원금의 2% ②융자금의 잔존기간 1년 이상 2년미만일 경우: 융자원금의 1.5% ③융자금의 잔존기간 6개월 이상 1년미만일 경우: 융자원금의 1% ④융자금의 잔존기간 6개월　미만일 경우: 융자원금의 0.5%

• 대출 필요서류

  1) 법인 대표의 개인이력, 자산부채배경(예금, 주식, 부동산 등)
  2) 일본내 한국 시중은행 거래여부(국내 계좌 보유 필요)
  3) 물건자료
  4) 정관원본(일본법인의 사업내용, 재무제표, 주주관련 내용) 1부
  5) 일본 법인등본
  6) 인감등록증명서(연대보증인의 인감)
  7) 회사명판
  8) 대표 주민등록증, 여권사본, 재류카드(발급 중이시면 재류자격인정증명서)
  9)확정신고서(결산서)
  (사업보고서, 계산서류, 연간 임원명부와 각 임원의 보유주식 수량이 기재된 면까지 필요)

  ※ 6번에 관하여, 보통 연대보증인을 대표자가 등록이 되는 경우가 빈번하게 있습니다.
  하지만, 연대보증인이 대표자가 아닐 경우, 연대보증인과 대표자의 인감등록증명서와 도장이 각각 필요하게 됩니다.
  그리고, 대표자의 인감은 実印(실인)이라고 하며 법인 통장개설에 필요하며 연대보증인의 인감은 대출계약에 날인을 할 때 필요하기 때문에 대표자를 연대보증인으로 하면 계약 진행하실 때 수월합니다.