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일본 부동산 상식(1)

일본 부동산 수익률 계산

01
리마와리 利回り(이율)

일본에서 부동산투자의 수익성을 나타내는 지표가 리마와리입니다. 투자용부동산을 구입해서 얼마나 수익이 올랐는지는 이 리마와리로 좌우되기 때문에 투자용 부동산을 찾을 때에도 구입을 결정할 때에, 이 리마와리가 중요한 판단기준이 됩니다.
라미와리에는 표면 리마와리(表面利回り)와 넷 리마와리(ネット利回り)의 2종류가 있습니다.
02
표면 리마와리(=그로스 리마와리·아라 리마와리)

표면 리마와리의 정의: 제반경비나 세금을 고려하지않고 계산된 것으로서, 「연간임대수입÷물건가격」으로 계산된 것을 「표면 리마와리」、혹은「아라 리마와리」、「그로스 리마와리」라고 합니다.

※ 표면 리마와리의 계산방법: 연간임대수입/물건의 구입가격 X 100
예) 가령, 1억엔에 구입한 물건이 연간 1,260만엔의 임대수입이 있을 경우, 그 표면 리마와리는 「1,260만엔÷1억엔X100」이며, 12.6%입니다.
03
넷 리마와리(=실질 리마와리·순 리마와리·NOI 리마와리)

넷 리마와리의 정의: 임대경영에 들어가는 제반경비(조세공과·고정자산세·공과금)을 빼서 기간수익(현금흐름표)이 계산되는 것을 「넷 리마와리」、혹은「실질 리마와리」、「순 리마와리」、「NOI 리마와리」라고 합니다.
경비를 계산에 포함시키기 때문에 표면 리마와리(=그로스 리마와리·아라 리마와리)에 비교해서, 보다 실태에 가까운 리마와리라고 할 수 있습니다.

※ 넷 리마와리의 계산방법: 연간임대수입-필요경비/물건의 구입가격 X 100
예) 임대수입에서 세금이나 보험료, 관리비, 수선비 등의 필요경비(감가상각비와 지불이자는 포함시키지 않음)200만엔을 뺀 넷 리마와리는 「(1,260만엔-200만엔) ）÷1억엔×100」으로, 10.6%입니다.

주의: 감가상각비와 지불이자는, 지불을 동반하지 않는 비용이기 때문에, 계산에 포함시키지 않습니다.

일본 부동산 상식(2)

일본 부동산 용어 알아보기

01
보증금(敷金)

보증금(시키킹)이다. 초기 입주시에 발생하는 금액으로 집세 1~2개월분을 지불하는 것이 일반적이다. 퇴실 시 청소비용을 차감하고 돌려받는다.
02
사례금(礼金)

집주인에게 지불하는 사례금(레이킹)이다. 예를 중시하는 일본문화의 산물로써 돌려 받을 수 없는 비용이다. 1~2개월이 일반적
03
관리비(管理費) / 공익비(共益費)

공용부분에 대한 시설유지와 보수에 쓰이는 비용이다. 수도, 전기, 가스의 광열비는 아니다.
04
중개수수료(仲介手数料)

부동산에 지불하는 수수료이다. 일본 임대계약의 법정 중개수수료는 월세 1개월 + 소비세(8%)로 정해져 있다.
05
사무수수료(事務手数料)

중개수수료와 별개로 계약 외 업무(통번역, 대행 처리 업무)가 있을 때 발생한다.
06
선불 집세(前家賃)

일본의 입대차 계약은 대부분 선불로 월세를 지급하는 것이 일반적이다.
07
일할 집세(日割り家賃)

개인의 사정에 따라 입주일이 모두 제각각이므로 입주 날짜를 기준으로 계산하는 발법을 말한다. 월세 ÷ 일수(30일 또는 31일) = 일할 집세
08
화재보험(火災保険) / 가재보험(家財保険)

화재, 누수, 도난 등 여러가지 생활 전반에 걸친 종합보험이다. 임대 계약 시 필수 가입 사항이다. 2년 기준 1~2만엔이 일반적이다. 재계약시 함께 갱신된다.
09
열쇠 교환비용(鍵交換費用)

도난에 대비하여 전 입주자가 사용했던 열쇠를 교환하는 비용이다. 집주인이 부담하지 않는 경우 세입자가 부담하게 된다.
10
갱신료(更新料)

최초 임대 계약기간이 만료, 재계약을 할 때 발생하는 비용이다. 2년마다 하는 것이 일반적
11
계약기간(契約期間)

보통 계약의 경우 2년이 기본이지만 1년 또는 3년 이상 등 정기 계약도 있다. 일본의 임대 계약은 한국처럼 의무적 거주기간을 뜻하는 것이 아닌 기간 내 입차권을 독점하는 보장 기간이다. 계약기간에도 퇴실 룰을 지켜 퇴실한다면 위약금은 발생하지 않는다.

일본 부동산 상식(3)

일본 주거형태

01
아파트

아파트란 건물의 내부를 복수로 나누어 각각을 독립된 주거로서 거주용으로 공여하는 집합 주택이다. 목조나 철근으로 2-3층의 저층 공동주택을 의미하며, 맨션보다 월세가 저렴하지만 단열효과나 방금에 취약한 면이 있다.
02
맨션

아파트보다도 대형의 공동주택을 나타내는 일반명사로 사용되고 있다. 철근 콘크리트로 만들어진 3층 이상의 고층 건물을 말한다.
03
단독주택

독립된 한 채를 한 가족이 전용할 수 있도록 지어진 집이다. 단일 세대가 거주하므로 층간소음이 덜한 편이며, 일본에서 높은 주거 비율을 차지하는 형태이다.
★
일본의 방구조

일본 부동산에서 집을 구할 때 보면 집 구조를 이야기할 때 1R, 1LDK, 2LDK 등의 용어를 사용하는 것을 볼 수 있다. 한국은 몇 평, 방 3개, 화장실 2개 등으로 표현하지만 일본의 경우 아래 4개의 알파벳을 조합하여 집 구조를 표현한다.
R, Room 방
L. Living Room 거실
D, Dining Room 식사공간(식탁과 의자를 놓는 공간)
K, Kitchen 주방

예시) 3LDK